Договор купли продажи будущей недвижимой вещи бухгалтерский учет

Когда в налоговом учете признавать доход от реализации недвижимого имущества?

Договор купли продажи будущей недвижимой вещи бухгалтерский учет

В чем суть вопроса? Продавец недвижимости с момента передачи объекта покупателю фактически им не пользуется. Но право собственности на него переходит к покупателю только с даты госрегистрации сделки.

НК РФ не разъясняет, когда именно нужно признать доход от реализации.Как избежать спорной ситуации? Безопаснее отразить доход от продажи на дату подписания акта приема-передачи.

На этом настаивает Минфин России, так же в последнее время считают и арбитражные суды.

Тема для дискуссии

При методе начисления доходы признаются в том периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества, работ, услуг или имущественных прав (п. 1 ст. 271 НК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 271 НК РФ датой получения дохода от продажи товаров, работ, услуг, имущественных прав является дата их реализации. Для товаров таковой является дата перехода на них права собственности (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Такое правило установлено пунктом 1 статьи 551 ГК РФ. Причем согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На практике, обычно, продавец сначала передает покупателю по акту приема-передачи объект недвижимости, и только по истечении времени — после государственной регистрации сделки — к последнему переходит право собственности на приобретенный объект.

В связи с этим у продавца недвижимости возникает вопрос: в какой момент следует отражать в налоговом учете доход от реализации — на дату государственной регистрации перехода права собственности или в момент передачи объекта недвижимости покупателю по акту приемки-передачи ОС и подачи документов на госрегистрацию?

Мы задали этот вопрос представителям Минфина России и налоговых органов, а также аудиторам, но они высказали противоположные мнения.

В минфине считают, что доходы учитываются в периоде подписания акта приемки-передачи и подачи документов на госрегистрацию

По мнению Дмитрия Викторовича Осипова, консультанта отдела налогообложения прибыли организаций Минфина России , организация — продавец недвижимости должна отразить доход в налоговом учете в момент передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию. Причем независимо от того, когда будет произведена эта регистрация.

В целях главы 25 НК РФ при методе начисления доходы признаются в том отчетном или налоговом периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества, работ, услуг или имущественных прав (п. 1 ст. 271 НК РФ).

Для доходов от реализации, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ, датой получения дохода является дата реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав (п. 3 ст. 271 НК РФ). При этом под реализацией товаров понимается передача на них права собственности (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Таким образом, положениями главы 25 НК РФ установлена прямая норма, из которой следует, что доход от реализации объекта недвижимого имущества организация должна учитывать в том отчетном или налоговом периоде, в котором было передано право собственности на него.

Под отчетным или налоговым периодом, в котором передано право собственности на недвижимое имущество, можно понимать как период завершения государственной регистрации права собственности на это имущество, так и период подписания акта его приема-передачи. Таким образом, нужно учитывать следующее.

Глава 25 НК РФ содержит единственное положение, в котором речь идет об основных средствах и государственной регистрации прав на них. Это пункт 11 статьи 258 НК РФ.

В соответствии с данным пунктом основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Однако рассматриваемая норма говорит об особенностях признания расходов, связанных с приобретением основного средства, но никак не о доходах от его реализации.

В связи с этим выглядит некорректно привязка данной нормы к выводу о том, что под отчетным или налоговым периодом, в котором было передано право собственности на недвижимость, следует понимать период, в котором была завершена государственная регистрация права собственности на нее.

Кроме того, подобный вывод не соотносится с экономической логикой. Хотя бы потому, что по причинам, не зависящим от продавца, государственная регистрация может долго не наступать или вообще не наступить, а деньги им могут быть уже получены.

С учетом изложенного под отчетным или налоговым периодом, в котором было передано право собственности на недвижимость, следует понимать период, в котором подписан акт приема-передачи этого имущества. Именно в этом периоде организации-продавцу необходимо учесть доходы от реализации недвижимого имущества.

Источник: https://www.rnk.ru/article/211815-qearh-15-m10-v-kakoy-moment-v-nalogovom-uchete-priznavat-dohod-ot-realizatsii-nedvijimogo

Купле-продажа будущей недвижимости – ООО «Правовой консалтинг»

Договор купли продажи будущей недвижимой вещи бухгалтерский учет
Новость от 29.01.2019

  Купля-продажа вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, прямо предусмотрена нормой п.2 ст.455 ГК РФ. Предметом правового регулирования в данном случае являются общественные отношения по поводу передачи недвижимой вещи, которая будет создана или приобретена в будущем.

   Несмотря на то, что Гражданский кодекс прямо позволяет заключать договоры купли-продажи будущей вещи, если иное не вытекает из закона или характера вещи (п. 2 ст. 455), долгое время считалось, что в отношении недвижимого имущества это недопустимо.

Во многом такая позиция основывалась на судебной практике, рассматривавшей требование о государственной регистрации права собственности на недвижимость как ту характеристику объекта, которая препятствует его купле-продаже до момента регистрации этого права в ЕГРН.

По мнению судов, отсутствие у объекта недвижимости кадастрового номера не позволяет определить предмет договора купли-продажи. Такая трактовка законодательства была хоть и массовой, но ошибочной.

  Правовой режим созданной или приобретенной продавцом будущей недвижимой вещи строится на необходимости дифференциации ее как особого объекта недвижимости, отличного от традиционного предмета договора купли-продажи и иных смежных с ним сделок.

   Помимо купли-продажи будущей недвижимой вещи имеют место договоры, которые на момент их заключения не имеют в качестве овеществленного результата недвижимое имущество. Речь идет об инвестиционных договорах, договорах о совместной деятельности (простого товарищества), договорах подряда на капитальное строительство, предварительных договоров и договорах долевого участия в строительстве:

  — что касается инвестиционной деятельности в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует устанавливать правовую природу такого  договора ( купля-продажа, подряд, простое товарищество) .

Однако если не установлено иного, следует квалифицировать такие сделки как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом право собственности на такое имущество должно возникать не у лиц, которые финансируют строительство недвижимости согласно инвестиционному законодательству, а у покупателя, который должен зарегистрировать свое право собственности на недвижимость в ЕГРН.

Если договор не имеет признаков подряда, простого товарищества, купли-продажи, а связан с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, то его следует относить к сделкам купли-продажи будущей недвижимой вещи.

  — если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный (организационный), в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то необходимо квалифицировать такую сделку как куплю-продажу будущей недвижимости

  — от договора строительного подряда сделку купли-продажи будущей недвижимой вещи отличает то, что право собственности на земельный участок под зданием (сооружением) возникает у застройщика. Если застройщик предоставил земельный участок под строительство, то право собственности на объект недвижимости возникает у него с момента государственной регистрации такого права в ЕГРН.

Подрядчик, осуществлявший строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении условий договора стороной, предоставившей земельный участок, имеет право требовать исполнения обязанности по их оплате или возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также может воспользоваться правом, предусмотренным ст.

712 ГК РФ. Право собственности в данном случае будет принадлежать заказчику.

Если подрядчик в счет договора имеет право на оплату в натурально- вещественном выражении в форме получить в собственность часть помещений в объекте недвижимого имущества, то такой договор есть смешанная сделка, сочетающая в себе элементы купли-продажи будущей недвижимости и договора подряда на капитальное строительство.

  — если в договоре стороны предусмотрели условие о внесении общих вкладов в создание объекта недвижимости, то такой договор следует относить к сделкам простого товарищества.

Общее имущество товарищей подпадает под режим права общей долевой собственности, пропорционально размеру внесенного вклада.

Договором может быть предусмотрен и режим общей совместной собственности на недвижимость, если соглашением между товарищами или существом обязательства не вытекает иное. Право товарищей на помещение возникает с момента государственной регистрации в ЕГРП.

Земельный участок под зданием (сооружением) может закрепляться по праву общей долевой собственности пропорционально площади помещения в объекте недвижимости или по праву аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, которые имеют права на помещения.

  -что же касается договора участия в долевом строительстве, то как следует из п.11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54, положения ФЗ N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

   Здесь точки зрения разделились:

  1) одни настаивают на том, что понимать ее нужно так: нормы ГК РФ о купле-продаже в отношении договора долевого участия не применяются, так как в случае наличия специальной нормы права применению подлежит эта специальная норма (ФЗ N 214-ФЗ), тем более что она принята позже.

В подтверждение своего мнения они приводят другой абзац того же пункта Постановления Пленума ВАС РФ N 54, где говорится буквально следующее: разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абз.2 п.

4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по закону о долевом участии в строительстве.

  2) другие утверждают: смысл п.11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 заключается в том, что договор долевого участия  следует расценивать как разновидность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В обоснование своей точки зрения они говорят, что разъяснения Пленума ВАС не применяются к спорам по ФЗ N 214-ФЗ, но за исключением абз.2 п.

4 Постановления N 54, в котором прописано: если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Договор о купле-продаже недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем

   Исходя из оценки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи можно заключить, что речь идет о соглашении, по которому продавец обязуется создать или приобрести для покупателя недвижимое имущество (будущую недвижимость), а покупатель после исполнения продавцом взятых на себя обязательств по созданию или приобретению такой недвижимости обязуется принять ее в свою собственность и оплатить в целом или в существенной части цену, согласованную сторонами, до момента передачи ему продавцом будущей недвижимой вещи.

   Такой договор следует отнести к консенсуальным, возмездным и двустороннеобязывающим сделкам.

  Существенными условиями договора купли-продажи будущего объекта недвижимости, в отсутствие которых указанный договор может быть признан не заключенным, являются:

  1) предмет договора — характеристики, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение объекта, ориентировочная площадь объекта, иные характеристики, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

   Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

  2) цена объекта недвижимости. При этом цена объекта может быть указана как в твердой сумме, так и установлена на единицу площади объекта, а порядок оплаты указанной цены может быть любым (в том числе – предоплата);

   Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости может быть заключен в любое время, в том числе до возникновения права собственности на объект недвижимости у продавца, а также до получения разрешения на строительство объекта недвижимости и, даже, до начала его строительства.

   Данный договор является видом купли-продажи недвижимости и требует акта государственной регистрации перехода права собственности на будущую недвижимость от продавца к покупателю.

   Правовой статус сторон договора о купле-продаже недвижимости, которая будет создана в будущем.

   Правовой статус сторон договора о купле-продаже недвижимости, которая будет создана в будущем, слагается из принадлежащих каждой из сторон прав и возложенных на нее обязанностей.

   Поскольку речь идет, прежде всего, о купле-продаже, следует учитывать общие положения о купле-продаже, а также положения о купле-продаже недвижимости, предусмотренные ГК.

Так, продавец обязан передать вещь в установленный срок, свободной от прав третьих лиц, надлежащего качества, в согласованном количестве, а также совершить все необходимые действия для перевода права собственности на покупателя (государственная регистрация).

Основные обязанности покупателя: принять, оплатить, зарегистрировать право собственности.

Особенности правового статуса сторон

   Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора — такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

   Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи

    Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, такой продавец вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.

  Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Особенности приобретения прав собственности на недвижимость, которая будет создана в будущем

   Право собственности на недвижимую вещь возникает с момента государственной регистрации права на созданную вещь (первоначальный способ) или с момента регистрации перехода права собственности (производный способ).

   Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него. (Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 №54). Т.е.

продавец, который намерен в будущем приобрести недвижимость и продать ее покупателю, первоначально должен зарегистрировать право собственности за собой, а затем произвести регистрацию перехода права собственности покупателю.

Непосредственно государственной регистрации перехода права должна предшествовать фактическая передача вещи, удостоверяемая соответствующим актом приема-передачи недвижимости.

   Настоящая статья является охраняемым результатом интеллектуальной деятельности. Копирование или иное использование запрещено автором. По всем вопросам просим обращаться к администрации сайта.

  При наличии дополнительных вопросов, связанных с особенностями продажи или покупки недвижимости, которая на момент заключения договора не существует (не построена) Вы можете подать заявку на консультацию.

Назад к списку

Источник: http://consaltingekb.ru/kuple-prodazha-budushhej-nedvizhimosti/

Юридический журнал